Kupując mieszkanie, w pierwszej kolejności należy uważnie przeczytać zapisy w księdze wieczystej. To tam znajdują się wszelkie obciążenia nieruchomości, hipoteki czy informacja o współwłaścicielach. Co jednak w przypadku, gdy taka księga wieczysta nie została sporządzona? Czy kupno takiego mieszkania jest możliwe?
Mieszkanie spółdzielczo-własnościowe – jak sprzedać?
Przede wszystkim należy rozróżnić mieszkanie własnościowe od mieszkania spółdzielczo-własnościowego. Dla tych pierwszych sporządzenie księgi wieczystej jest wskazane i pewnie zostało wykonane już przy pierwszym obrocie nieruchomością. Sama transakcja dotyczy zaś fizycznego przedmiotu, jakim jest lokal. W praktyce oznacza to, że dzisiaj o założenie księgi występuje już deweloper.
Nieco inaczej jest w przypadku lokali spółdzielczych. Choć wiele z nich ma założoną księgę, to jednak przepisy tego nie wymagają. Można więc znaleźć na rynku oferty nieruchomości bez tego dokumentu. Trzeba jednak wiedzieć, że w przypadku mieszkania spółdzielczo-własnościowego nie następuje sprzedaż samej nieruchomości, a jedynie sprzedaż prawa spółdzielczego do konkretnego miejsca.
Mieszkanie bez księgi wieczystej – czy kupić?
Z pewnością oferty lokali bez księgi wieczystej są znacznie tańsze. Przykładowo, mieszkania na sprzedaż w Radomiu bez KW wyróżnia nawet o 15% niższa cena ofertowa niż w przypadku analogicznych lokali z założoną księgą. Wiąże się to jednak z pewnym ryzykiem. Takie nieruchomości:
- nie dają ochrony prawnej rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,
- nie gwarantują rzetelnych informacji dotyczących roszczeń obciążających nieruchomość,
- mogą pozbawić prawa do otrzymania kredytu hipotecznego na zakup,
- utrudniają przekształcenie w przyszłości prawa do lokalu na własnościowe.
Przed zakupem niezbędne jest dokładne zapoznanie się ze wszystkimi innymi dokumentami związanymi z lokalem, w tym: zaświadczenia od spółdzielni, umów cywilnoprawnych, wyroków sądów, rejestrów nieruchomości, stanu zameldowania. Procedura w przypadku takich mieszkań jest więc o wiele dłuższa i bardziej skomplikowana.
Założenie księgi dla lokalu spółdzielczo-własnościowego
Czy można więc w takim razie zwyczajnie założyć księgę wieczystą przed sprzedażą prawa spółdzielczego do lokalu? Wiele by to ułatwiło kupującemu, a sprzedawca zyskałby wyższą cenę transakcyjną. Niestety może to nie być takie proste. W większości przypadków, kiedy grunt na którym znajduje się budynek należy do spółdzielni lub został mu oddany do użytkowania wieczystego, faktycznie można starać się o założenie księgi. Jednak kiedy spółdzielnia nie posiada żadnego z wyżej wymienionych praw do gruntu, jest to niemożliwe. Tak samo, jak niemożliwe będzie przekształcenie lokalu spółdzielczo-własnościowego na własnościowe. Dlatego warto sprawdzić stan prawny działki przed zakupem mieszkania bez księgi wieczystej.
Kupno mieszkania spółdzielczego-własnościowego bez księgi wieczystej jest jak najbardziej możliwe. Taka transakcja nie wymaga także jej sporządzenia. I choć można liczyć na bardzo korzystną ofertę, trzeba być czujnym. Brak tego dokumentu może okazać się przyczyną późniejszych problemów.
